Reklam
Reklam
Arsa Yatırımlarınızda araştırmadan karar vermeyin!
Murat Gezer

Arsa Yatırımlarınızda araştırmadan karar vermeyin!

Reklam

 

Bu yazımda Emlak alanında yatırımlarını değerlendirmek isteyenler için faydalı konulara değinmek istedim. Özellikle de arsa – arazi yatırımları yapmak isteyenlere yer alımında dikkat edilmesi gereken noktaları anlatmaya çalışacağım.

İlk olarak arsa – arazi yatırımı yapmak isteyenler, bu yatırımın kısa vadede getirisinin pek olmayacağını bilmeliler. Mesela 100 Bin TL’ye yer alıp 5-6 ay sonra 140 Bin TL’ye satarım düşüncesinde olmasınlar. Geçmiş dönemlerde emlak piyasasının daha canlı olduğu dönemlerde bu şekilde getiri sağlayanlar olmuştur. Ama içinde bulunduğumuz sıkıntılı dönemde arsa yatırımlarının hızlı değer vermeyeceğini hesaba katmalılar. Zaten arsa yatırımı uzun dönemli yapılan bir yatırımdır.

 

Arazi – Tarla yatırımının püf noktası, satın aldığın tarla veya arazinin bulunduğu bölgeye imarın gelmesi yerinizin arsa konumuna geçmesi yani imarlı duruma gelmesidir. Bu durumda yerinizin değeri 1 iken 10 olabilir. İşte o zaman ciddi bir kazanç söz konusudur. Çoğu yatırımcı bu noktayı düşünerek arazi yatırımı yapmaktadır. Geçmişte şehrin dışında kalan çoğu kişinin buradan bir şey olmaz diye almadığı, yanından bile geçmediği bölgeler, şehrin büyümesiyle imar – yerleşim alanı haline gelmiş ve bu bölgelerde toprağı olan kişiler de hatırı sayılır ölçülerde zenginleşmişlerdir. Örneğin güzide Bursa’mızın Görükle veya Özlüce gibi bölgelerinde 10-15 yıl önce çok ucuz fiyatlara toprak veya arsa almak mümkündü. Buralarda o dönemde yatırımlık yer alan kişiler, bu bölgelerin değerlenmesi sonrasında arsalarını oldukça yüksek fiyatlara satmışlardır. Daha ötesi arsası imarlı durumdaysa olan yatırımcılar müteahhit firmalarla anlaşarak kat karşılığı arsalarını vermişlerdir. 1-2 dönümlük arsası karşılığında asgari 6-10 daire alarak gayrimenkul zenginleri sınıfına yükselen çok sayıda küçük yatırımcımız vardır. Hakeza arsanız ticari imarlı veya sanayi arsası sınıfına girerse m2 başına arsanızın değerinin 3-4 bin TL ve üzeri rakamlara kadar yükseleceğini de söyleyebiliriz.

Sanırım kısaca arsa – arazi yatırımının neden önemli ve getirili bir iş olduğunu anlatabildim. Ülkemizin en büyük ve en zengin iş adamının bir sözünü de burada yer vermek isterim. Vehbi Koç’un “Yatırım yapacaksan arsa al. Arsa altındır. Üstüne bina yaparsan gümüş olur. İçine de kiracı sokarsan teneke olur.” Sözü size çok şey anlatıyordur. Ülkemizde büyük ve kökten zengin ailelerin ciddi anlamda sermayelerini arsa – araziye yatırdıklarını da burada söylemek isterim. Çünkü bildikleri bir gerçek vardır ki, toprak üretilemeyen çoğaltılamayan yegâne tek değerdir. Sonuç olarak ne kadar imkânlarımız artsa da üzerine basacağımız bir toprak parçasına ihtiyaç duyarız.

Şimdi gelelim arsa yatırımında dikkat edilecek noktalara, bütçenizi öncelikle belirlemelisiniz. Bütçeniz net olmalı. Çok farklı rakamlara yer bulmak mümkündür. Eğer bütçenizi netleştirememişseniz, alacağınız yer konusunda kararsız kalmanız kaçınılmazdır. Yatırımlık bir yer arıyorsanız doğal olarak uzun vadede değerlenecek bölgelere odaklanmalısınız. Bölgeye yapılacağı düşünülen Kamu yatırımları, Tesisler, Sanayi bölgeleri, bölgenin konut veya ticari imara açılıp açılmayacağı burada bölgenin geleceğini belirleyen unsurlardır.

Bilfiil bölgede devam eden inşaat veya projeler karar vermenizi de kolaylaştırabilir. Bölgenin ana yol ve yeni yapılan yollara yakınlığı da önemli etkenlerdir. Altyapı yatırımlarının varlığı da önemli bir kriterdir. Ülkemizde çok önemli bir konu da Devletimizin o bölgeyle ilgili uzun vadeli projeksiyonlarıdır. Bölgeyi sanayi alanı mı yoksa konut alanı olarak mı planlıyorlar veya bölgeyle ilgili somut bir plan yok mu tüm bunları göz önünde bulundurmalısınız.

Tabii, sonuçta hatırı sayılır bir parayı da somut getirisi olmayan bir yere bağlayacaksınız. Ülke ekonomisinin durumu, piyasaların işleyişini değerlendirmeleriniz de dikkate almalısınız. Ekonomi kötü durumdayken, kimse uzun vadeli yatırım yapmak istemeyebilir. Aldığınız yeri satmak gerektiğinde çabuk da satamayabilirsiniz. Arsa yatırımı da diğer işler gibi arz – talep kanunlarıyla çalışan bir düzene sahiptir. Talep düştüğünde yerinizi satmanız zorlaşacaktır. Bu nedenle ekonomik duruma da dikkat etmelisiniz. Bugünlerde etkisini hissettiğimiz kriz, ekonomimizi emlak piyasasını ve esas olarak da arsa piyasasını olumsuz etkilemiştir.

Yukarıda anlattığım kriterleri göz önüne bulundurarak bir bölge ve konum seçimi yaptınız;

Size mantıklı gelen birkaç arsa – tarla da buldunuz. Sahibi yâda Emlakçı üzerinden görüşmeler yapıp yerle ilgili bilgileri de aldınız diyelim. Şimdi ne yapacaksınız! Oraya gidip yeri birebir görün!! Görmeden yer almayın.

O bölgede oturan kişilerle konuşarak da yerle ilgili bilgi almaya gayret ederseniz iyi olur. Ayreten yerin üstünden elektrik hattı, altından doğalgaz borusu geçer mi! Yanından petrol hattı var mı, dibinde dere varsa kışın taşar mı? Tüm bunlara dikkat etmenizde fayda vardır. Bu tür bilgileri o bölgede ikamet edenlerden alabileceğiniz gibi, Tapu müdürlüğü, Doğalgaz idaresi, Elektrik idaresi gibi ilgili kurumlardan alabilirsiniz. Ve en önemlisi de yerin imar durumu nedir! İMAR VAR MIDIR, Hangi statüdedir.

Hâlihazırda, Şehir dışında yatırımlık bir yer alıyorsanız tarım alanı olması, tarla olarak geçmesi muhtemeldir. Bu durumda hangi tür tarım alanı olarak gözükmektedir. Mesela Zeytinlik olarak kayıtlıysa, ülkemizde Zeytinciliği Koruma Kanunu vardır. Ben burada kendi tercihime göre ağaçları kesip bir şeyler yaparım diyemezsiniz. Eğer yerinizin olduğu bölge 1.Sınıf tarım arazisiyse, imarın çıkması zor olabilir. Daha kötüsü orası RAMSAR denilen Sulak Alanların Korunma Bölgesi ise oraya imar çıkmasını unutabilirsiniz. Oraya bir yapı yapmanız mümkün değildir. Bursa’mızda Uluabat gölü ve çevresi RAMSAR alanıdır. Bu nedenle de, Kemalpaşa ve Karacabey sınırları içinde kalan bu bölgede imar ve yapılaşma -özel durumlar ve tarım amaçlı değilse- yasaktır.

Aman dikkat! Beğendiğiniz yerin resmi durumunu, hangi statüde olduğunu birebir inceleyin. Görmeden 3.Kişilerin verdiği bilgilere inanarak yer almayalım. Maalesef ki bu sektörde mağduriyetler sıklıkla yaşanmaktadır. Şişirme denilen yöntemle, insanımıza bir bölgenin çok değer kazanacağı algısı oluşturularak gerçek durum da farklı gösterilerek olması gerekenin üzerinde bir talep yaratılmakta. Tabii buna bağlı olarak bölgede fiyatlar ‘şişiyor’, yükseliyor. Ardından gerçek durum ortaya çıktığında da yüksek fiyattan yer alan vatandaşlar pekâlâ mağdur da oluyorlar.

Diğer bir noktada yerle ilgili görüşürken mal sahibi veya onun yetki verdiği emlakçı ile muhatap olmanızdır. Piyasada maalesef aslen başkasının yerini satmaya çalışan 3.Kişiler de vardır. Hem doğru bilgi almanız açısından hem de mağduriyet yaşamamanız açısından doğrudan ilgili kişilerle görüşün. Piyasada ciddi anlamda bilgi kirliliği olduğunu da unutmayın. Herkes size bir şey söyleyecektir. Özellikle de daha durumu netleşmemiş kamu yatırımlarının yapılacağı bölgelerde bölgenin geleceğiyle ilgili çok sayıda söylenti olmaktadır. Bu söylentilerin bir kısmının da belirsizlikten faydalanarak rant elde etme hesabı içinde olan kişiler tarafından çıkarıldığını da unutmamalısınız. Sağlam ve güvenebileceğiniz kaynaklardan edindiğiniz bilgiyle karar vermeniz faydalı olacaktır.

Tüm bu konulara değindikten sonra iyi bir örnek olması açısından da Bursa’mızın Batı bölgesinde büyük ölçekli TEKNOSAB isimli Teknoloji Organize Sanayi Bölgesi yapılmaktadır. Tabii olarak bu bölge ve çevresi yatırımcıların ilgi alanı olmakta. TEKNOSAB’ın kurulacağı alan Kamu tarafından istimlak edilerek kamulaştırılmıştır. Proje devam etmektedir. Projeye bağlı olarak bazı genişletmelerin, yan kuruluşların veya ulaşım yatırımlarının yapılması da ihtimal dâhilindedir.

Bölgede uzun vadede değerleneceği fikriyle yatırım yapan tarla toplayan çok sayıda yatırımcı  mevcuttur. Lakin bölgede küçük yatırımcılar için bazı mağduriyetlerin yaşanabilmesi de mümkündür. Şöyle ki, TEKNOSAB alanı yakınında çok sayıda tarla geçmişe göre yüksek fiyatlardan satılmaya çalışılmaktadır. Hatta bölgenin hemen yanında Hürriyet Köyü tarafında Konut Bölgesi projesinin olduğu, imar yapılacağı söylentisi yayılmaktadır. Ama konuştuğumuz o bölge sakinleriyse, bu iddiaların çıkar hesabı yapan birileri tarafından çıkarıldığı, şu anda ne olacağının belli olmadığını belirtmektedirler. Taşpınar Köyü merkezli TEKNOSAB’ın alanının genişletileceği 8370 dönüm olan alanın 14 Bin dönüme çıkarılacağı yani, çevredeki arazilerin kamulaştırılacağını da duyduklarını söylemektedirler.

Diyeceksiniz ki bunda ne var, yer alırız devlete de yüksek fiyattan satarız!. İşte öyle olmuyor. Devlet buradaki kamulaştırmaları, normal piyasa fiyatının altında bir fiyattan yapmakta, Size de sormamaktadır. Bölgede 45 Bin TL’lere yer alıp bir süre sonra evine yerinizi 26 Bin TL’ye kamulaştırdım diye tebligat gelen küçük yatırımcılar olduğu söylenmektedir. Zaten aslen köylülerin yerleri kamulaştırma yoluyla alınarak TEKNOSAB Alanı ortaya çıkmıştır. Kamulaştırma sonucu Taşpınar Köyü alanının çoğu gitmiştir. Devlet kamulaştırma yaparken tapu rayiç bedelleri ve ‘Değerleme Uzmanı’ bilirkişiler tarafından yapılan ortalama fiyat bedelleri üzerinden değerleme yapmaktadır. Oysaki bölgede yer fiyatları yükselmiştir. Bu rakamların çok üzerinde gerçekte alım-satımlar yapılmaktadır. Eğer tarlanız kamulaştırmaya maruz kalırsa, aldığınız fiyatın çok altında yerinizi kaybetmiş olabilirsiniz.

Bölgenin yatırımcıların ilgisini çekmesi nedeniyle de yukarıda değindiğim üzere fiyat şişirme yâda pazarlama çalışmalarına maruz kaldığı gerçektir. Buralardan yer alırken birtakım söylentilere değil de doğrudan resmi kaynaklara bakaraktan alım kararınızı vermekte fayda vardır.

Maalesef bu ve benzeri bölgelerde Dere boyu, doğalgaz hattının geçtiği ve muhtemel kamulaştırmaya gidebileceği düşünülen alanlar, hafriyat alanı gibi kullanılan alanlar imara girer, kaçmaz fırsat gibi sunulmaya çalışılmaktadır. Tabii karar sizin. Bu işler biraz da şans talih işidir. Belki de iyi değil denilen yerler aldığınızda çok da kazandırabilir, yüzünüzü güldürür.

Bu arada, halen devam eden TEKNOSAB projesi 1.Kısımdır. Yani bunun 2 ve 3. aşamasının gelmesi, yan sanayi, konut alanı vb. projelerinde uzun vadede hayata geçirilmesi muhtemel gözükmektedir. Muratlı Köyden Badırga’ya kadarki alanın birleşerek sanayi bölge ve tesisleri ile ilgili lojistik alanlardan oluşan dev bir bölge haline (Batı OSB) geleceği konuşulmaktadır. Eşkel Liman projesi ve Demiryolu projesinin olduğunu biliyoruz. Bunlarla ilgili hukuki ve teknik anlaşmazlıklar var. Dediğim gibi bu bölgede daha başka kamu projelerinin olması muhtemel. Ama netleşmiş de değillerdir. Bu bölgede yatırım yapma niyetindeyseniz tüm bunları araştırmalı ve bazı riskleri de göz önünde bulundurmanız gerektiğini unutmayın.

Tüm bu konulara riayet ederekten yapacağınız arsa arazi yatırımının sizin için daha faydalı olacağı ve mağduriyetleri mümkün mertebe engelleyeceği düşüncesindeyim.

 

Not: Bu yazıda bahsedilen konular ve yatırıma ilişkin öneriler, yazarın şahsi görüş ve değerlendirmeleri olup yatırım tavsiyesi niteliğinde değildir.

 

 

 

Sende Yorumla...
Kalan karakter sayısı : 500
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR X
Çin-ABD rekabeti Ay’a kadar uzandı
Çin-ABD rekabeti Ay’a kadar uzandı
BUSMED Sosyal Medya Eğitimleri
BUSMED Sosyal Medya Eğitimleri